La mise en place progressive des mesures gouvernementales visant à lutter contre les passoires thermiques incite certains propriétaires à s'en débarrasser. Alors que ces biens subissent une décote dans certaines zones, comment réussir à bien les vendre ? Réponses.
Vérifier son DPE
Aujourd'hui, les passoires thermiques – à savoir les logements classés F et G dans le cadre du nouveau diagnostic de performance énergétique – représentent 8% des biens à vendre en France, selon le réseau immobilier Guy Hoquet. Dans les faits, comme un tiers des annonces n'affichent toujours pas d'étiquette énergétique, cette proportion est sûrement plus importante. Pour rappel, les lettres A à G du nouveau DPE sont calculées selon la consommation d'énergie primaire du bien (c'est-à-dire l'énergie à l'état brut, non transformée). "Or, le décret d'application de la loi Climat & Résilience autorise ou interdit la location des biens selon leur niveau de consommation en énergie finale, c'est-à-dire disponible à la consommation ", nuance Séverine Amate, porte-parole du réseau Guy Hoquet. Ainsi, un logement affichant une étiquette G+ (consommation de plus de 450 kWh/m2/an) mais dont la consommation en énergie finale correspond à une tranche inférieure est autorisé à la location. "Avant de vendre son logement et potentiellement de subir une décote, il est donc conseillé de bien vérifier son DPE et de se le faire expliquer par un professionnel formé."
Prioriser les travaux à réaliser
Avant de les mettre en vente, les propriétaires de passoires thermiques peuvent également engager des travaux de rénovation énergétique, en faisant le strict minimum, pour tenter de changer l'étiquette de leur bien. "Suivant l'étiquette de leur logement, je leur conseille de réaliser des travaux d'isolation de leurs combles, caves ou vide-sanitaires, car c'est certainement ceux qui offrent le meilleur rapport coût / performance ", explique Audrey Zermati, directrice stratégie du groupe Effy, spécialisé dans la rénovation énergétique en ligne. Et pour cause : selon l'ADEME, les pertes de chaleur via la toiture sont de l'ordre de 25 à 30% dans un logement non isolé.
"Les travaux d'isolation des combles, caves ou vide-sanitaires sont ceux qui offrent le meilleur rapport coût / performance"
Dans la même logique, changer son système de chauffage suffit parfois à sortir son logement des classes F et G sans débourser trop d'argent. "Le propriétaire d'un bien chauffé au fioul peut se tourner vers une pompe à chaleur ou une chaudière à bois pour améliorer les performances énergétiques de son logement ", indique-t-elle.
Fournir des devis aux acquéreurs
Pour éviter que les acquéreurs potentiels négocient de manière déraisonnable le prix d'un bien sous prétexte qu'il s'agit d'une passoire énergétique, les vendeurs peuvent jouer la carte de la transparence et remettre aux acheteurs intéressés les devis correspondant aux travaux les plus urgents. Cette stratégie peut s'avérer payante auprès des jeunes acquéreurs, qui peuvent être effrayés par l'ampleur des travaux à réaliser, donc par le coût, qu'ils vont forcément imaginer faramineux. "C'est une information objective, qu'ils pourront certes déduire du prix de vente du bien, mais pas de manière disproportionnée", confirme Audrey Zermati.
"Si on leur présente des devis, les acquéreurs pourront négocier de manière non disproportionnée"
Des informations que les acheteurs potentiels ne sont pas forcés de prendre pour argent comptant, souligne Séverine Amate : "Mieux vaut ne pas brider les futurs acquéreurs et leur laisser le temps de confronter les devis du propriétaire avec ceux de leurs propres ouvriers afin de mettre les professionnels en concurrence et d'obtenir des prix plus attractifs".
Se pencher sur les aides de l'État
Pour minimiser les coûts des travaux à réaliser afin de sortir sa passoire énergétique des classes critiques, il est également intéressant de s'intéresser aux aides de l'État, pendant qu'elles sont encore là ! Parmi elles, MaPrimeRenov' permet aux propriétaires, qu'importe leur niveau de ressources, de bénéficier d'un coup de pouce financier. Lequel dépendra de leurs revenus et des travaux engagés. A compter du 1er février 2023, le forfait "rénovation globale" a par exemple augmenté : il passe de 7 000 à 10 000 euros pour les propriétaires ayant des ressources intermédiaires (MaPrimeRenov' violet) et de 3 500 à 5 000 euros pour ceux ayant des ressources supérieures (MaPrimeRenov' rose). Le gain énergétique apporté par la rénovation globale du bien doit être d'au moins 55%. MaPrimeRenov' Sérénité, destinée aux ménages modestes souhaitant réaliser des travaux améliorant la performance énergétique d'au moins 35% d'un bien est, elle aussi, rehaussée de 30 000 à 35 000 euros. "La prime CEE, octroyée dans le cadre du dispositif Certificat d'économie d'énergie, permet enfin de financer des travaux de chauffage, d'isolation, de ventilation...", conclut Audrey Zermati.
PUBLIÉ PAR FIGARO IMMOBILIER - 23/01/2023
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