Crédit immobilier : cinq astuces à connaître pour contourner le taux d'usure et finalement obtenir son prêt

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Impossible d'emprunter au-dessus du taux plafond calculé par la Banque de France. Mais des solutions existent pour faire baisser le taux du prêt immobilier que votre banque est prête à vous accorder.

Taux d'usure. Voilà un terme qui se lit sur toutes les bouches - du moins sur celles des candidats à l'achat immobilier - depuis cet été. Car s'il a pour objectif premier de protéger les emprunteurs contre la pratique de taux abusifs par les établissements de crédit, le taux d'usure bloque aujourd'hui l'accès au financement à une partie d'entre eux.

Le taux d'usure désigne en effet le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l'argent. L'effet indésirable qu'il produit ces derniers temps tient à sa méthode de calcul, martèlent depuis plusieurs mois les courtiers en crédits immobiliers. Pour le calculer et l'actualiser de manière trimestrielle, la Banque de France suit en effet une méthode définie par la loi sur la base des taux pratiqués par les établissements bancaires au cours des trois mois précédents.

Le hic, c'est qu'en période d'inflation galopante comme celle que nous connaissons, les banques augmentent rapidement leurs grilles de taux, afin d'accorder leurs violons sur ceux de la Banque Centrale Européenne. Laquelle, pour contrer l'envolée inflationniste, relève petit à petit ses trois taux directeurs. Conséquence ? Les emprunteurs sont pris en étau entre, d'un côté, les taux d'intérêt plafonds auxquels ils ont le droit d'emprunter et, de l'autre, des taux de plus en plus élevés pratiqués par des banques qui, elles aussi, sont contraintes de payer de plus en plus cher pour se refinancer.

 

 

Le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 est en recul de 28% par rapport au même trimestre l'année précédente

Conséquence, le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 est en recul de 28% par rapport au même trimestre l'année précédente, d'après le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA. La faute au taux d'usure, mais pas que, nuance Crédit Logement : "Contraintes pour ajuster leur taux (paramètre du taux d'usure) et par le respect des recommandations HCSF sur la durée et l'apport personnel, les banques ont restreint leur offre aux catégories de clientèle leur permettant d'assurer leur profitabilité". (Cliquez ici pour plus d'informations sur le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA).

 

 
S'il n'est pas possible d'emprunter à un taux supérieur au taux d'usure calculé par la Banque de France, il est en revanche possible de faire baisser son TAEG, de sorte à ce qu'il rentre dans les clous. Voici nos astuces.

Jouez sur l'assurance emprunteur

Votre assurance emprunteur représente une part conséquente du coût total de votre crédit immobilier. Prenons l'exemple d'un prêt de 250 000 euros contracté sur une durée de 20 ans. Avec un taux d'assurance à 0,34%, qui est le taux affiché par défaut dans l'outil d'estimation de mensualités du courtier Meilleurtaux, l'assurance emprunteur représente 17 000 euros. Soit 22% du coût total du crédit, qui atteint 79 128 euros (calcul effectué sur la base du taux d'intérêt moyen pour les " bons " dossiers au 17 octobre 2022).

Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence lorsque votre banque vous proposera le contrat d'assurance maison afin de réduire le coût de l'assurance emprunteur et, in fine, votre TAEG. Pour trouver l'offre la plus intéressante pour vous, vous pouvez contacter les établissements bancaires ou réseaux d'assurance directement ou encore passer par un courtier. Ils sont nombreux à proposer des comparateurs en ligne pour vous amener à passer par leurs services.

Autre astuce si vous empruntez à deux : jouer sur la quotité d'assurance. Par défaut, vous vous verrez proposer une quotité de 100% chacun, mais vous pouvez aussi opter pour une quotité de 50%. Si on reprend notre exemple de prêt immobilier de 250 000 euros, s'il est contracté en couple, chacun sera alors couvert à hauteur de 125 000 euros. En cas de décès de l'un des deux cocontractants, le survivant n'aura plus que sa propre part du crédit à régler.

 

Négociez vos frais de dossier

Pensez à négocier les frais de dossier. Ces derniers entrent en effet dans le calcul du TAEG, et obtenir un rabais sur leur montant peut vous permettre de prétendre à un taux d'emprunt inférieur au taux d'usure.

 

Empruntez au bon moment

Dans votre dossier de demande de prêt, vous devez notamment fournir vos 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié (ou vos 3 derniers bilans comptables si vous êtes commerçant, artisan, exercez une profession libérale…) ainsi que vos relevés bancaires des 3 derniers mois. Si vous vous arrangez pour effectuer votre demande de prêt après le versement d'une prime et/ou l'obtention d'une augmentation annuelle, vous augmentez vos chances de passer dans la grille de taux supérieure. De quoi passer de " bon " à " très bon " dossier, par exemple. Ce faisant, vous serez éligible à des taux d'intérêt inférieurs à ceux auxquels vous auriez pu prétendre quelques semaines plus tôt.

 

Augmentez votre apport personnel

La banque vous demandera généralement un apport personnel de 10% pour vous accorder un financement. Pour reprendre l'exemple de notre prêt de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez présenter un apport personnel de 25 000 euros. Si c'est dans vos cordes, augmenter la part de votre apport personnel et la faire passer à 20 voire 30% du montant de l'emprunt demandé peut faire baisser drastiquement le taux d'intérêt que la banque sera prête à vous accorder, puisque vous diminuez le montant à emprunter. S'il s'agit de la solution la plus évidente, il s'agit aussi de la plus difficile à mettre en œuvre.

 

Empruntez sur une durée plus courte

Là encore, il faut avoir les moyens d'user de cette astuce. Mais emprunter sur une durée plus courte induit mécaniquement une baisse du taux d'intérêt. La contrepartie, c'est que les mensualités à rembourser seront plus élevées. Il faut donc que votre niveau de ressources soit suffisant pour vous permettre de rester sous la barre des 35% d'endettement, assurance emprunteur comprise.

Publié par le Figaro Immobilier le 25/10/22

https://immobilier.lefigaro.fr/financer/guide-financement-immobilier/1368-credit-immobilier-cinq-astuces-a-connaitre-pour-contourner-le-taux-d-usure-et-finalement-obtenir-son-pret/?gbmlus=f6a5c77d3b76c6d2f62b297bd5035e9318985282fc4626cd2b62bfaa3af1d3b0&utm_campaign=Figaro%20Immobilier&utm_medium=email&seen=2&utm_source=MagNews&een=f3523144bfbf5fceef13aa2f8d4ac3a3