Les vendeurs de biens immobiliers et les acquéreurs s'interrogent sur la valeur des biens à vendre. Perdront-ils de la valeur en raison de la crise sanitaire ? L'arrêt des visites peut-il entraîner une baisse de prix ? Une chose est sûre, mieux vaut se montrer prudent face à une situation sans précédent. Le point dans cet article.
Vous êtes vendeur et la crise sanitaire empêche pour l'instant la vente de votre bien immobilier. Alors que certains craignent que le coronavirus n'entraîne une bulle sur le marché de l'immobilier, les professionnels appellent à la plus grande prudence quant aux conclusions hâtives sur les prix de vente comme sur les taux immobiliers. Il est encore trop tôt pour connaître les conséquences de l'état sanitaire et du confinement sur le marché de l'immobilier même s'il a déjà un impact sur l'immobilier en raison des interdictions qui touchent ce secteur.
Interdiction de visiter pendant le confinement.
Comme le précédent confinement, les visites immobilières sont interdites pendant 4 semaines minimum. Cette situation anxiogène pour les vendeurs et les acquéreurs pose de nombreuses questions. Les vendeurs qui ne peuvent pas faire de visites vont-ils réussir à vendre ? Les conditions de financement resteront-elles bonnes lors du déconfinement ? Les acquéreurs devront-ils négocier les prix ? Les prix vont-ils baisser en raison de cette crise ? Rien n'est moins sûr puisque la demande est forte pour le logement - qui est un essentiel pour les particuliers.
Seule option pour les vendeurs et les acquéreurs pendant ce nouveau confinement : les visites virtuelles, en attendant des jours meilleurs. "Les visites peuvent être organisées avec des outils de visite virtuelle, voire dans certains cas des outils de visite guidée à distance", explique Roland Tripard, président du réseau IAD.
Incertitude et attentisme pour le secteur de l'immobilier.
"L’incertitude et l’attentisme liés au contexte économique et sanitaire prévalent selon notre dernière note de conjoncture immobilière fin octobre. Le rebond de l’été ne rattrapera pas les deux mois perdus pendant le confinement. Une stagnation des ventes est à anticiper jusqu’à la fin de l’année", constate Maître David Ambrosiano, président des Notaires de France.
Cependant, "la situation est très différente de celle du précédent confinement car cette fois il est possible de faire avancer les dossiers en cours. Les notaires poursuivent leur activité à distance ou en présentiel, de même que les administrations, et notamment les services d’urbanisme qui assurent une continuité de service", explique Yann Jehanno, président du réseau Laforêt.
La mise en vente possible pendant le confinement.
Les mises en vente sont possibles pendant le confinement. Les vendeurs peuvent tout à fait contacter les agents immobiliers et demander des estimations de prix, les faire venir pour des photos, signer un mandat, demander un diagnostic aux professionnels, etc.
Si le processus de vente est autorisé, certains vendeurs le reportent. "Nous assistons essentiellement à des ventes « par nécessité » et beaucoup diffèrent leur projet s’ils le peuvent, par crainte du lendemain. Cette situation réduit le volume de biens disponibles à la vente (-17% depuis le début de l’année)", souligne Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA. Un recul du nombre de ventes, par rapport à l'année dernière, qui pourrait donc faire baisser les prix. Toutefois, ce que l'on observe depuis le précédent confinement est une hausse des prix dans certaines zones et une stabilisation dans d'autres. La tendance était par exemple à une hausse rapide en Ile-de-France où les prix progressaient plus vite que dans Paris en sortie de confinement, les acquéreurs à la recherche de logements plus grands avec un espace extérieur, quitte à habiter hors de Paris.
Des taux immobiliers bas et des refus de prêt.
Autre interrogation, les conditions de financement. Les taux sont toujours très faibles - près de 1,5% sur 25 ans en taux moyen, et en dessous de 1% sur 20 ans pour les meilleurs profils. Une aubaine pour ceux qui sont actuellement à la recherche d'un prêt immobilier. Les banques poursuivent d'ailleurs leur activité et suivent les dossiers en cours.
Cependant,"les conditions d’octroi des crédits sont de plus en plus drastiques, à la fois à cause des critères des hautes autorités financières HCSF (interdiction de dépasser un taux d’endettement de 33%, une durée maximale de crédit à 25 ans, et la somme à rembourser qui ne doit pas excéder 7 années de revenus) et parce que les banques analysent plus durement les situations d’emploi et d’employeurs des emprunteurs", observe Philippe Taboret, DGA du courtier Cafpi. Conséquences : des refus de prêt de plus en plus nombreux et des profils exclus du marché : notamment les primo-accédants.
Conclusion : les prix vont-ils baisser... ou pas ?
Dans ce contexte, les prix vont-ils baisser à l'approche de l'hiver, période moins propice aux ventes immobilières, ou au contraire vont-ils augmenter en raison de la raréfaction de l'offre ? "Je ne pense pas forcément qu’il y aura une baisse de prix, notamment pour les raisons de rattrapage du marché, d’autant que nous assistions, avant le reconfinement, à un rééquilibrage des grandes villes au bénéfice des villes moyennes", estime Brice Cardi, président du réseau L’Adresse. "En effet, si, depuis ces 3 dernières années, nous constations une hausse des prix dans les grandes villes, puissants bassins d’emplois et donc d’attractivité, au détriment des petites villes, nous assistons ces derniers temps à une augmentation de la demande sur des secteurs plus ruraux, voyant donc, mécaniquement leurs prix grimper. Un rééquilibrage était donc en train de s’effectuer avant ce second confinement avec une stabilité des prix, allant parfois même jusqu’à des baisses, dans des grandes villes, comme à Paris par exemple, et notamment sur des biens qui ne bénéficient pas de ce qui semble aujourd’hui un critère indispensable : l’espace extérieur", poursuit-il. "De façon générale, nous conseillons toujours de privilégier l’emplacement d’un bien, proche des commodités. En cette période, attention alors à l’emballement sur des biens très isolés pour lesquels les Français pourraient être tentés. Le second conseil, c’est de bien vérifier l’isolation. C’est un critère décisif désormais, et choisir un bien avec des notes D ou E après diagnostic, est un vrai risque. A moins d’avoir une belle enveloppe budgétaire pour les travaux…", conseille Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet.
"Que les vendeurs n’aient donc pas la crainte de ne pas parvenir à vendre ou à un mauvais prix, et que les acquéreurs ne craignent pas de ne pas trouver à acheter, ou trop cher. En revanche, il faut que chacun reste raisonnable, que les vendeurs n’essayent pas de vendre plus cher, au motif qu’il y aurait peu d’offres et beaucoup de demandes, et que de leur côté,les acquéreurs n’essayent pas de profiter de la situation de crise pour imaginer pouvoir négocier au-delà de l’acceptable. Dans les deux cas, ça ne marchera pas !", ajoute Philippe Salle, président du groupe Foncia.
Une correction de certains prix, dans certaines zones, pourrait être observée mais pour l'heure, il est trop tôt pour tirer des conclusions. Reste à savoir quand les visites pourront reprendre, ce qui débloquera certaines situations compliquées comme celles de certains vendeurs qui venaient juste de vendre et doivent se reloger dans des délais très courts...
PUBLIÉ PAR FIGARO IMMO - 19/11/2020
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